住宅の購入の契約書を交わしたあとで、住宅ローンが組めないことが分かった場合には、どうなるのでしょうか？通常はローン特約という、ローンが組めなかった場合には売買契約をなくすことができる制度がありますが、このローン特約が認められなかったら大変なことになります。

住宅ローン特約を利用できない場合　不実・虚偽の申告で否決・減額された。（不動産売買契約が白紙解除になる住宅ローン特約を宅建マイスターが徹底解説！）

買主の故意や過失によって住宅ローン審査で否決又は減額となった場合は、住宅ローン特約による解除に該当しなく『手付放棄による解除』となる場合が御座いますので注意が必要です。買主の故意や過失によって住宅ローンが否決になる事例は、以下のような場合です。
１．故意に住宅ローン審査に必要な書類の提出を怠った場合
２．住宅ローン審査の書類に虚偽の申告や記入をした場合
３．住宅ローン審査申込中に転職、退職など故意に審査基準から逸脱した行為を行なった場合
４．住宅ローン審査申込中にキャッシングなど審査に影響を及ぼす借入を行なった場合
などです。

本件は、不動産売買におけるいわゆるローン特約について、その文言などから、期限内にローンが実行されない場合には期限の経過をもって当然に売買契約が解除となる旨を定めたものであるとした事例である。（福岡高等裁判所那覇支部平成１１年８月３１日判決）リンク

住宅ローン審査に落ちてしまうと買主はマンションの購入を諦めなければならないのですが、売買契約を結んでしまっているので、本来であれば手付金を放棄しなければ契約を解除することはできません。しかしそれでは悪意のない買主が可哀想だということで、「住宅ローン特約」をつけるのが一般条項になっているのです。（ローン特約による売買契約の解除が認められるケース・認められないケース）リンク